Já está em vigor a Lei nº 11.922/2009, que permite a renegociação dos contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) firmados entre o fim da década de 1980 até 2001, que não tinham a cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). A Caixa Econômica Federal, por meio da empresa Emgea, estima que o número de contratos a serem renegociados seja de 187 mil, enquanto a Associação Nacional dos Mutuários e Moradores (ANMM) informa serem mais de 500 mil.
O FCVS, extinto no governo Collor, quitava o saldo devedor gerado durante o financiamento dos imóveis. Com a sua extinção, a inflação elevada e a estagnação dos salários, o saldo devedor ao fim dos contratos, na grande maioria das vezes, ultrapassava o valor do imóvel. Mesmo que pagou durante 15, 20 anos, as prestações rigorosamente em dia tem saldo devedor.
Uma mutuaria da Paraíba, por exemplo, pagou o financiamento durante 20 anos e sua última prestação foi de R$ 240,48. Ao ser chamada pela Caixa, via Emgea, foi informada de que devia R$ 496.886,66 e sua nova prestação passaria a ser de R$ 9.061,14, por um prazo de 108 meses. Detalhe: seu imóvel vale hoje cerca de R$ 90 mil. A Justiça mandou excluir a cláusula que previa o resíduo.
Pela nova lei, a prestação na renegociação do contrato não pode superar 30% da renda do mutuário. Como o saldo devedor vem apresentando valores elevadíssimos, é improvável que uma prestação de 30% do salário consiga liquidar esse saldo no prazo de 108 meses, o máximo que vem sendo concedido pela Caixa.
O presidente da ANMM, Décio Esturba, informa que a jurisprudência confirma que a cláusula do contrato que atribui ao mutuário a responsabilidade pelo saldo residual existente ao término do financiamento é abusiva e deve ser declarada nula, nos termos do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.
A Caixa, segundo ele, ainda cobra do mutuário R$ 400 para fazer uma avaliação do imóvel e, após essa avaliação, dá um desconto no saldo devedor para ser pago em cinco anos, com prestações de, em média, R$ 2 mil, dependendo do valor do imóvel. “A ANMM alerta que se deve observar que os mutuários vão fazendo melhorias nos imóveis ao longo dos anos e, com isso, o valor de mercado dele sobe. Então, não é justo o mutuário, após pagar por 20 anos, ainda ter que fazer um novo financiamento do saldo devedor baseado no valor de mercado que, naturalmente, aumentou”, afirma.
A Emgea, que negocia pela Caixa, com os mutuários, informa que programa destinado aos financiamentos imobiliários sem cobertura do FCVS assinados até 1994 e com resíduos vêm sendo refinanciados em prazo correspondente à metade do prazo original.
E dá um exemplo de negociação:
Contrato assinado em 20.07.1988:
- Valor da dívida: R$ 123.055,33
- Valor do imóvel: R$ 45.000,00
- Encargos não pagos: 52
- Quota de financiamento: 82,60%
- Valor financiado: R$ 37.170,00
- Valor pago (amortização): R$ 10.709,18
- Taxa de ocupação: R$ 11.700,36
Valor do VTR: R$ 38.161,18, ou seja, Desconto de 68,9%
Fonte DiárioNet
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