Gisele Bortoleto
14:00 - Vender um dos 150 mil imóveis prediais e territoriais de Rio Preto não é apenas fruto de golpe de sorte. Estipular o valor é uma etapa decisiva para a se obter êxito na hora da venda. Palpites de vizinhos, zeladores ou preço de um imóvel parecido, somar o quanto gastou e adicionar lucro não servem para a decisão de fixar valor. Um corretor de imóveis ou um engenheiro poderão dar justificativas para determinar o valor de mercado e estabelecer o preço de venda. Na cidade, são cerca de mil corretores. "Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde se situa o imóvel", disse o engenheiro civil Marco Antonio Martins de Lacerda, avaliador da Secretaria Municipal de Planejamento de Rio Preto. De acordo com o delegado do Conselho Regional de Corretores de imóveis (Creci), Sidney Sabino Pietro, é preciso conhecer os parâmetros para determiná-lo.
"Temos na cabeça que nossas coisas sempre valem mais do que a dos outros e quando se trata de imóvel não é bem assim", disse. Existe uma diferença entre o preço de venda, que é o quando o imóvel vale e o preço real, que é o que foi gasto para deixá-lo como está”, explicou o delegado do Creci. As casas ainda são os imóveis mais procurados em Rio Preto, segundo Pietro. Elas também são em maior número que apartamentos. É possível encontrar casas na faixa simples com preço médio de R$ 40 mil a R$ 50 mil em bairros periféricos e acima de R$ 150 mil na Zona Sul, que é a região da cidade mais valorizada. Os preços dos apartamentos, concentrados boa parte na área central da cidade, variam de acordo com o número de dormitórios e garagens. É possível encontrar apartamento de um dormitório por R$ 60 mil e com dois entre R$ 80 mil e R$ 100 mil. Já acima de três dormitórios, em média acima de R$ 130 mil. "Já os condomínios horizontais são bastante procurados em qualquer região porque têm as vantagens de uma casa, aliada à segurança de um prédio", disse o corretor.
"Se você precisa de uma avaliação comercial, o mais indicado é um corretor de imóveis porque o engenheiro tem condições de fazer uma análise estrutural", disse Pietro. Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O melhor caminho é a comparação com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. "Nesse caso, recorremos sempre à ajuda dos corretores", disse o engenheiro. O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo. Além disso está sujeito a ssofrer diversos tipos de pressões externas.
"O valor é único, para um determinado momento e situação de mercado", disse Pietro. O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação. Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média é o valor de mercado. "Os imóveis são vendidos pelo valor de mercado", afirmou.
Cuidados ao comprar usado
A decisão de comprar um imóvel usado também exige cuidados por parte do comprador que, caso não planeje direito os custos da reforma, pode fazer um mau negócio. O alerta é do engenheiro civil Marco Antonio Martins. Quem compra deve avaliar se a região comporta reformas e é preciso manter os pés no chão sobre o que efetivamente vale a pena ser feito. O primeiro passo para quem compra um imóvel usado é determinar qual seria o preço de venda de um imóvel equivalente, mas em melhores condições de manutenção e acabamento, na mesma região. Se você não conseguir encontrar nenhum imóvel com este perfil na região, é importante fazer uma reflexão sobre a validade ou não de se investir em uma reforma. Analise com cuidado as perspectivas para a região em que se encontra o imóvel. Se forem é provável que a falta de imóveis com o mesmo perfil seja uma questão de tempo.
"Bairros como Cidade Nova e Novo Mundo eram considerados simples há 20 anos e, com o desenvolvimento da região, os investimentos nos imóveis existentes se tornaram um bom negócio", disse o engenheiro. Caso contrário, existe o risco da pessoa construir um imóvel de alto padrão, em uma região que não comporta esse tipo de imóvel. Nesse caso, a venda futura por um preço justo será mais difícil. "Antes de fechar o negócio, o comprador deve estar seguro de que o custo final do imóvel é inferior ao preço de mercado dos imóveis", disse o engenheiro. Se o imóvel sem a reforma custa R$ 70 mil e intenção é gastar R$ 30 mil na reforma, ela só deve ser feita se tiver seguro que conseguirá vendê-lo por R$ 100 mil.
Avaliação real é importante
A real avaliação de um imóvel é importante para que o proprietário possa vender com preço justo em tempo razoável. Tentar vender com preço acima do praticado no mercado poderá fazer com que fique de fora da pesquisa de potenciais compradores. "Esse imóvel vai ficar na prateleira", disse o delegado do Conselho Regional dos Corretores de imóveis (Creci), Sidney Sabino Pietro. O imóvel supervalorizado é visto com desinteresse por corretores e imobiliárias, pois, aparenta ser de difícil negociação e recebe menor número de propostas. imóveis com valor mais atraente têm venda mais rápida e rendem comissão em menos tempo.
Já o valor abaixo do praticado no mercado pode dar a idéia de imóvel com problemas estruturais, infiltrações, falta de segurança no bairro, documentação, entre outras coisas. Se a venda ou locação for feita através de intermediários deve-se ainda levar em consideração que deverá ser paga a comissão na venda, o que reduz ainda mais o total recebido pelo proprietário. "O preço muito baixo pode comprometer a comissão do corretor.
Atenção para as dicas:
:: Consulte ao menos dois corretores de imobiliárias diferentes para avaliar o quanto vale a propriedade. Às vezes, um corretor pode ter interesses em avaliar o imóvel abaixo do valor real para maximizar a comissão por ele recebida ou mesmo para conseguir uma venda rápida e, nesse caso, não visa o melhor negócio para o proprietário
:: Visite outros imóveis que estejam à venda no bairro e saiba o valor pedido. Isso dará mais segurança de quanto pode pedir e também a oportunidade de pedir um valor um pouco menor a fim de vender mais rápido
:: Procure nos jornais e internet as ofertas de imóveis semelhantes ao seu, na sua região e em outros bairros, principalmente se for aceitar permuta
:: Prefira colocar o preço um pouco abaixo de um número redondo. Por exemplo, R$ 69.900,00 em vez de R$ 70 mil.
Fonte: Diarioweb.com.br
Data: 25/03/07
Nenhum comentário:
Postar um comentário