São Paulo, 23 de Março de 2007 - Além da compra direta, o investidor tem à mão produtos financeiros, como fundos e CRI. O mercado imobiliário.
Hoje, além da tradicional compra direta do imóvel para futura locação, há uma variedade de alternativas de investimento no mercado de capitais que aliam a solidez do imóvel às vantagens de um produto financeiro, como a isenção de imposto de renda para o investidor pessoa física. Entre as opções, destacam-se fundos imobiliários e títulos de renda fixa com lastro em ativos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). No pano de fundo dessa sofisticação, está um mercado imobiliário em expansão, ajudado pela estabilização macroeconômica do Brasil e pela redução dos juros, afirma Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Finance Real Estate (BFRE), que reúne, entre outras, a Brazilian Securities e a Brazilian Mortgages. "Finalmente, entramos num ciclo de desenvolvimento sustentável." Para Nogueira, o mercado de capitais hoje é a grande alternativa tanto para quem precisa de recursos quanto para quem quer investir, especialmente por ser um ambiente transparente. "Ouso dizer que a compra direta de imóveis está ultrapassada." Mais antigos, os fundos imobiliários tornaram-se uma boa opção para o investidor que gosta de aplicar no setor imobiliário, mas não quer se envolver com a administração do imóvel. Outra vantagem, segundo o consultor da área de fundos imobiliários da Coinvalores, Sérgio Belleza, é a possibilidade de o pequeno e o médio investidor tornarem-se sócios de grandes empreendimentos, como prédios comerciais e shopping centers - o patrimônio (formado por um ou mais imóveis) é dividido em cotas que podem ser compradas por um valor a partir de R$ 100.
A remuneração é outro atrativo, na opinião dos especialistas. Segundo o diretor da Brazilian Mortgages, Rodrigo Machado, a renda é obtida a partir de um contrato de aluguel conhecido, receitas sobre faturamento ou com a valorização do imóvel. "É uma rentabilidade equilibrada, o que para o perfil conservador do investidor de fundo imobiliário é uma vantagem", diz. Nesse tipo de aplicação, o risco de crédito no caso de inadimplência do inquilino acaba sendo diluído pelo direito de propriedade. "Mesmo que o inquilino quebre, o cotista é dono do imóvel", ressalta.
Os negócios têm saído com retorno líquido entre 0,70% e 1% ao mês, bem atraente se comparado com o CDI, o benchmark da renda fixa. Vale lembrar que a pessoa física que investe no fundo tem isenção de IR. Na compra direta do imóvel, é cobrado imposto de 27,5%. Mas faltam produtos. Neste ano, só dois fundos fizeram oferta no mercado. Um deles, o Hospital Nossa Senhora de Lourdes, lançou sua segunda tranche no início de janeiro, ao preço de R$ 118 a cota (retorno equivalente a 1,25% ao mês). A cota hoje já está sendo negociada no mercado secundário da Bovespa a R$ 130, conta Belleza. Sem oferta primária, o mercado secundário é o caminho para investir em fundo imobiliário. Hoje, há 21 carteiras listadas para negociação. "O problema é conseguir vendedor. Oferta de compra tem todo o dia, o que garante a liquidez do mercado, além de ser um ambiente de transparência."
Lançado há quatro anos, o fundo Almirante Barroso, dono do imóvel onde funciona a sede da Caixa Econômica Federal, registrou negócios em 96% dos pregões em que esteve presente. "O fundo já girou 140% do seu patrimônio. Tem muita empresa de capital aberto que não pode dizer o mesmo", diz Belleza.
Opção mais nova, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos privados de renda fixa com lastro em créditos imobiliários, como contratos de financiamentos de imóveis residenciais ou locação de empreendimentos comerciais. A rentabilidade do CRI, que tem prazo médio de três a quatro anos, está atrelada ao indexador que corrige os contratos, na maioria das vezes o IGP-M, mais juro de 9% a 10% ao ano.
Para o sócio da consultoria PR&A, Marcelo Rabbat, entre as vantagens do CRI estão a isenção de IR para pessoa física e o indexador usado para formar a rentabilidade do ativo. "O IGP-M é o grande hegde (proteção) para o investidor contra a inflação", destaca. "Não dá para acumular renda com CDI, uma vez que o juro está em queda." Ele lembra ainda que as emissões de CRI têm de sair com rating concedido pelas agências de classificação de risco, o que dá mais segurança ao investidor. Mas, o investimento ainda não está acessível para o pequeno investidor, já que a aplicação mínima ainda é de R$ 300 mil. Outra desvantagem, segundo Rabbat, é a falta de liquidez.
Para o administrador de investimentos Fabio Colombo, os produtos financeiros têm validade, mas ainda há restrições como falta de liquidez e referência de preços justos para os negócios. "Ainda acho que para o investidor médio, a compra direta vale mais a pena", diz. No caso dos títulos de renda fixa, Colombo recomenda avaliar bem os riscos de inadimplência. (Gazeta Mercantil/Finanças & Mercados - Pág. 3)(Alessandra Bellotto)
Fonte: Gazeta Mercantil
Data: 23/03/07
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